Hipotecas

Batalla por el tipo fijo

Se imagina contratar una hipoteca al 4% o al 5% y olvidarse durante los próximos 20 o 30 años de los sobresaltos a los que está acostumbrado en cada revisión? Desde hace una semana es posible. Las poco atractivas condiciones de los préstamos a tipo fijo son cosa del pasado, al menos en algunos bancos y cajas. BBVA, Caja España, SCH, Banco Sabadell y Caja Madrid son algunas de las entidades que han decidido apostar por créditos con cuota invariable.

La mejora que ha experimentado la oferta de este tipo de préstamos no ha sido gratuita. Los sucesivos mensajes del Banco de España y del Ministerio de Economía alertando del sobreendeudamiento que soportan las familias españolas y del riesgo que asumen ante una hipotética subida del precio del dinero -y su posterior traslado a los préstamos con las consecuencias que ello tendría- ha llevado a bancos y cajas a revisar las condiciones de sus hipotecas a tipo fijo. Si hasta ahora estos préstamos, que sólo representan de cerca del 3% del total de créditos que se conceden en España, se distinguían por plazos de amortización más bien cortos -en pocos casos superaban los 15 años-, tipos de interés superiores al 6,5%, e incluso el 7%, y comisiones que rondaban el 1% en la apertura y el 4% en la cancelación, este panorama ha experimentado un brusco giro en los últimos días.

BBVA y Caja España fueron las primeras en flexibilizar su oferta. La primera, además de abaratar el tipo de los préstamos que ya comercializaba, ha ampliado su oferta con créditos que financian hasta el 100% del valor de tasación de la vivienda -cuando lo habitual es el 80% en estos casos- y con mayores plazos de amortización, de hasta 30 años. La tasa de interés para toda la vida de este crédito es del 5,70% con una comisión de apertura del 1% y del 4% en la cancelación. Para periodos de hasta 25 años, la entidad aplica el 5,40%, a 20 años el 5,25%, el 4,75% a 15 años y el 4,25% a 10 años. Caja España también ha mejorado sus préstamos a tipo fijo. Ha situado la tasa de su crédito a 25 años en el 6%, en el 5,75% el de 20 años, en el 5,50% a 15 años y en el 5% el préstamo a 10 años.

Los expertos consideran que los tipos fijos actuales son muy atractivos y sostienen que, una vez el precio del dinero suba, no volveremos a ver estas tasas

La respuesta a estas modificaciones no ha tardado en llegar. La más ofensiva ha partido del competidor del BBVA. El SCH ha abierto un nuevo frente en el segmento del negocio hipotecario con préstamos más baratos que los de la entidad presidida por Francisco González. Su oferta permite optar por un tipo de interés fijo al 4% nominal a 12 años, el 4,5% a 15 años y el 5% a 20 años. 'Con esta rebaja, el SCH se está adelantando a la rebaja de 0,25 puntos de los tipos de interés de la zona euro que podría ser en septiembre; de hecho, sus préstamos son 0,25 puntos más baratos que los del BBVA', señala Concha Blanco, de Uno-e. 'Los cortos plazos de amortización de los préstamos a tipo fijo eran la mayor cortapisa para los clientes, de ahí que la oferta más interesante sea la que permite contratar plazos de hasta 30 años', añade. El Sabadell también se ha apuntado a esta tendencia. Sin ampliar los plazos de amortización ha mejorado las tasas de sus préstamos abaratando el de 20 años desde el 6% al 5,25%. Además ofrece un tipo del 4,75% a 15 años y del 4,25% a 12 años. La última en sumarse a este cambio ha sido Caja Madrid, que ayer anunció que rebajaba desde el 6,75% al 4% la tasa de su crédito a 12 años y del 7,25% al 4,75% el de plazo superior.

Aumenta la oferta de préstamos mixtos

Otra de las novedades de estos lanzamientos es que las entidades han apostado por los préstamos mixtos. La Hipoteca Superoportunidad del SCH ofrece un tipo fijo al 2,75% durante los primeros tres años y el resto, el euribor más 0,75 puntos. Otra opción es asegurar el tipo durante cinco años a una tasa del 3,75%. BBVA y Caja Madrid también han apostado por estas fórmulas. La primera ofrece la opción de asegurar cinco años al 3,99%. El resto de periodo, la cuota dependerá del euribor más un punto o el índice de los bancos sin diferencial. Un interés más bajo ofrece Caja Madrid, que fija en el 2,5% la tasa fija para el primer año, en el 2,75% los dos primeros y en el 3,75% el periodo inicial de cinco años. En estos casos, sin embargo, conviene tener en cuenta que tan sólo se asegura el periodo pactado y que el resto, la cuota estará sujeta al nivel que tenga el índice de referencia en la revisión más el diferencial.

El temor a las consecuencias que pueda tener un alza de tipos en los préstamos parece haber alertado a las entidades. Si hace escasos meses, y siguiendo las recomendaciones del Gobierno, comenzaron a ofrecer seguros de cobertura -que protegen del riesgo de variación de los tipos permitiendo al cliente decidir hasta qué nivel del índice de referencia está dispuesto a asumir en un plazo y por un importe concretos- ahora se inclinan por los préstamos fijos. 'Constituyen una opción muy interesante de cara a planificar la economía familiar, ya que el cliente conoce desde el principio el importe de su cuota', afirma Blanco.

Para los expertos, las bondades de estos créditos son evidentes, aunque reconocen que siguen presentando diferencias de precio respecto a las variables, al menos por el momento. Eso sí, mantienen que si se consideran los riesgos y el coste de la prima de la cobertura las ventajas del tipo fijo son claras. 'Son tipos bastante atractivos, que estarían en línea con el coste de la prima de una cobertura financiera', sostiene Pedro Molleda, de Caja España. 'Además, es más difícil entender una cobertura que un tipo fijo', añade.

Curiosamente, y aunque resulte paradójico, los expertos mantienen que cuando los tipos están en mínimos es el mejor momento para contratar una hipoteca a tipo fijo. 'Una vez que los tipos vuelvan a registrar alzas no volveremos a ver estos precios', señala Blanco.

España, hacia el modelo europeo

Aparte del denominador común de estar denominados en euros, desde el 1 de enero de 2002, pocos son los rasgos que comparten los préstamos hipotecarios de la Unión Económica y Monetaria. Distintos tipos de interés y diferentes condiciones y modalidades de créditos conforman el mapa hipotecario europeo.

En este escenario, y aunque desde la Federación Hipotecaria Europea mantienen que las diferencias cualitativas de los productos ofrecidos en cada país siguen haciendo poco realista la comparación de los tipos de interés, el mercado hipotecario español se perfila como uno de los más competitivos de Europa, con tipos de interés inferiores a la media.

Un aspecto significativo son los distintos productos que existen en los países europeos. Mientras en España tan sólo se pueden contratar hipotecas a tipo fijo, mixto y variable, en países como Irlanda, Grecia, Dinamarca y Portugal se utiliza el sistema de tipos de interés revisable, donde la modificación del interés la determina la entidad, que ajusta dicho plazo al alza o a la baja de acuerdo al coste de sus recursos cuando lo considera conveniente. También existe la opción del tipo renegociable -donde la fluctuación en el tipo está sujeta a renegociaciones entre la entidad financiadora y el prestatario en periodos acordados- que utilizan en Portugal, Reino Unido, Suecia y Alemania.

Pero es el tipo fijo por el que parecen inclinarse las familias europeas. Los préstamos con tasa inamovible copan el 50% del mercado hipotecario en Dinamarca (donde el tipo medio a finales de 2002 era del 5,66%), en Italia (con un tipo del 5,55% de media en el tercer trimestre de 2002) y Francia (5,1% a finales del pasado año) donde a finales de 2002 tenía una cuota de mercado del 15%. En el resto, además, predominan las hipotecas con un tipo que se mantiene fijo durante buena parte del plazo de amortización, aunque no tenga denominación de préstamo con cuota invariable.

En España, hasta ahora, este tipo de créditos sólo representaba entre el 3% y el 5% de todas las hipotecas, esto es menos de cinco hipotecas de cada 100 se contrataba con este tipo. El buen momento que han vivido los préstamos variables favorecidos por la bajada de los tipos de interés y la fuerte competencia entre las entidades financieras, frente a los cortos plazos de amortización y los altos tipos de interés de los préstamos fijos han provocado que su contratación fuera marginal.

Sin embargo, la mejora que ha experimentado la oferta de créditos, además de las mayores facilidades para cambiar de variable a fijo aprobadas por el Gobierno (que contempla una reducción de los aranceles notariales y registrales), podría suponer un cambio en las preferencias de aquellos que se disponen a contratar un préstamo. Más si, como indican los expertos, la tendencia nos lleva a tipos estables, pero algo más altos que los actuales.

Demasiada exposición al precio del dinero

El descenso paulatino que han registrado los tipos de interés ha tenido un evidente benefactor: los españoles endeudados, que han visto cómo el esfuerzo para hacer frente al pago de sus préstamos ha disminuido sensiblemente. Si, además, tenemos en cuenta que este escenario ha coincidido con una caída prolongada de las Bolsas, no sorprende que en los cuatro primeros meses del año, las entidades hayan aumentado un 22,1% el volumen de las hipotecas concedidas. Un dato que ha costado a las entidades el aviso del Banco de España de que endurezcan las condiciones para conceder los créditos.

Aunque la tasa de morosidad de la banca está en mínimos históricos (0,893%), la autoridad monetaria advierte que de cara al futuro no es prudente aumentar el volumen de hipotecas concedido. Más teniendo en cuenta que el endeudamiento de las familias las hace más sensibles no sólo a una subida de los tipos sino a factores como la pérdida de empleo o la depreciación de los bienes inmuebles.

Desde las entidades se afirma que son extremadamente rigurosas a la hora de conceder créditos y que cuentan con buen nivel de cobertura (203,6%). Bancos y cajas esgrimen que la demanda está desbordando sus previsiones y que es difícil moderar los préstamos ante tantas peticiones. Aun así, y pese a que mantienen que la entrada de España en la UE ha reportado a nuestro país un escenario de tipos mucho más estables, han centrado sus nuevos lanzamientos en los préstamos a tipo fijo, inmunes al precio del dinero.