La gestión local del suelo, en juego

Desde que en 1998 comenzara la imparable subida del precio de la vivienda, han sido varios los factores que han sido señalados como los culpables de esta situación a lo largo de todo el boom. Primero fueron la incapacidad de la industria de materiales de construcción para hacer frente al repentino aumento de la actividad y la escasa mano de obra cualificada las dos variables que más influyeron en los disparatados encarecimientos que comenzaban a registrar las casas nuevas.

Después empezaron a publicarse las primeras estadísticas sobre la evolución del precio del suelo urbanizable y el pernicioso efecto que sobre su coste provocaban las subastas públicas.

Pero como los precios no sólo no dejaban de subir, sino que cada vez lo hacían con más fuerza, se buscó una explicación global.

Además de los materiales, la mano de obra y el suelo, comenzó a decirse que habían sido muchos factores, y no uno sólo, los culpables. Todos, sector público y sector privado, coinciden en que la recuperación económica, el aumento del empleo, la mejora de la renta de las familias y, en especial, la rebaja de los tipos hipotecarios y la ampliación del plazo de los préstamos contribuyeron a calentar los precios inmobiliarios. 'Sólo desde un análisis global de lo que ha pasado en los últimos cinco años se puede llegar a entender que los precios de las viviendas acumulen desde entonces una revalorización media superior al 80%', recuerda un analista de este mercado. Desde el último año y medio, además, el Gobierno central ha acusado a las corporaciones locales y a las regiones de no haber sido capaces de gestionar con eficacia sus suelos.

Una vez logrado el consenso sobre las causas y las no causas de esta locura inmobiliaria (los expertos consideran ahora que el efecto que tuvo el dinero negro con motivo de la entrada en circulación del euro sobre este mercado fue muy limitado), se ha llegado a la conclusión de que uno de los escasos aspectos sobre el que las Administraciones pueden incidir es la gestión del suelo público. 'Como principal materia prima de esta actividad, sólo si hay una rápida y abundante puesta en el mercado de solares se podrá frenar sus precios', comenta un promotor.

Precisamente con ese propósito, para consensuar qué se podía hacer desde los Gobiernos autonómicos para frenar el precio de los suelos urbanizables, el ministro de Fomento, Francisco Álvarez-Cascos, convocó en diciembre y enero pasados sendas conferencias sectoriales que buscaban el ansiado pacto estatal. Sólo las regiones gobernadas por el PP, Coalición Canaria, CiU y, finalmente, PNV suscribieron el acuerdo, dejando al margen a las regidas por el PSOE.

¿Qué efectos puede llegar a tener ese acuerdo sobre el mercado del suelo? Nada más confirmarse su aprobación se planteó que podía dar lugar a dos políticas urbanísticas bien diferenciadas según el signo político de quien gobernara en cada autonomía, pero esa creencia va perdiendo adeptos, ya que las diferencias entre PP y PSOE son pocas y están perfectamente identificadas.

Menos trámites

'El compromiso por agilizar los trámites urbanísticos que introduce el acuerdo ya estaba siendo aplicado en las comunidades gobernadas por los socialistas, pero ni en los criterios de valoración de suelos ni en los usos de los terrenos públicos se avanza espectacularmente, ahí es donde el Gobierno del PP ha demostrado su cinismo', explica Cristina Narbona, responsable de Urbanismo y Medio Ambiente del PSOE.

Como consecuencia de este desencuentro, las soluciones que se están aportando al problema del encarecimiento de la vivienda van por derroteros bien distintos.

Mientras desde el PP se apuesta por dejar que el Pacto del Suelo comience a dar sus frutos y aunar esfuerzos para reanimar el mercado del alquiler y la vivienda protegida, desde el PSOE e IU se insiste en que es necesario aumentar el gasto público destinado a vivienda y garantizar que el destino de los suelos públicos sea mayoritariamente para promover pisos protegidos destinados a los colectivos más desfavorecidos.

El gasto público en vivienda se compone en la actualidad de los incentivos fiscales, considerado como gasto indirecto, el 71% del total; y el formado por las subvenciones o ayudas a fondo perdido, calificado de directo, que apenas supone el 29%.

Frente a la tesis del PP de que 'no es necesario establecer porcentajes', IU insiste en seguir, por ejemplo, el caso del Gobierno vasco, donde 'se ha fijado como objetivo que de las viviendas que se construyan cada año, el 50% corresponda a casas protegidas'.

Tampoco en las medidas que deben ponerse en práctica para estimular la oferta de arrendamientos hay unanimidad. En este sentido, el Consejo de Ministros ha aprobado recientemente, como adelantó el presidente José María Aznar, una serie de medidas encaminadas a incrementar el número de viviendas en alquiler.

Así, el Ejecutivo introducirá nuevos incentivos fiscales para las sociedades de nueva creación que inviertan en inmuebles y los destinen al arrendamiento, que se aplicarán un tipo impositivo del 5% en el impuesto sobre sociedades por las rentas obtenidas de los alquileres y plusvalías por la venta de las mismas, si se reinvierten en inmuebles para arrendar.

Eso sí, esas sociedades tendrán que dedicarse específicamente al alquiler de inmuebles, ofertar al menos 10 viviendas, incluir en un tercio de los contratos una opción de compra a favor del inquilino y limitar la evolución de las rentas durante los cinco primeros años a un incremento anual que será 0,75 puntos por debajo del IPC.

Asimismo, anunció la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en sus aspectos relacionados con los arrendamientos, para agilizar los trámites de reclamación de deudas, de forma que se garantice el cobro de las rentas, principal queja de los arrendadores.

Los socialistas proponen recuperar los incentivos fiscales de los que disfrutaban antiguamente los inquilinos y no descartan llevar a cabo una reforma de las ayudas a la adquisición 'para favorecer de verdad a los colectivos con menor renta'. Sin duda, los electores tendrán un amplio ramillete de propuestas donde elegir.