Inmobilario

La inversión en inmuebles de oficinas se dispara pese a la crisis y la guerra

Los principales compradores de inmuebles de oficinas han sido los fondos alemanes, según recoge el informe del mercado de oficinas en Barcelona y Madrid de la consultora inmobiliaria Jones Lang Lasalle. 'A pesar de esta constante, se ha notado un aumento de la actividad de promotores españoles de tamaño mediano', explica Andrew MacGregor, director de inversión en Cataluña de la citada consultora.

Los datos de inversión en inmuebles demuestran que este mercado no se ha visto influido ni por la guerra en Irak ni por la incertidumbre económica. Para los responsables de la consultora 'es lógico que no influya, porque son decisiones a largo plazo que se toman después de un periodo de estudio y que están poco influidas por la coyuntura y acontecimientos puntuales'.

De los 961 millones de euros negociados en las dos principales ciudades españolas durante el primer trimestre, 677 millones correspondieron a Madrid, y el resto, 284 millones, a la ciudad de Barcelona. Esta cifra supone un aumento del 86% respecto al mismo periodo del año pasado y es casi la mitad, el 48%, de lo invertido durante todo 2002.

A juicio de MacGregor, la demanda se está adaptando a la oferta, 'hay fondos con una gran liquidez dispuestos a invertir y poco producto, así que acaban aceptando lo que hay'. La escasez de oferta está provocando que cada vez se estén dando más productos llave en mano, de edificios que todavía no están ni construidos y un creciente interés sobre zonas emergentes, como en el caso de Barcelona puede ser las de Diagonal Mar y Pueblo Nuevo.

Momento de vender

En cuanto a la posición vendedora, según MacGregor, 'muchos van a pensar que es un buen momento para vender porque creen que difícilmente van a obtener ya más plusvalía'.

La vitalidad del mercado de inversión se ha producido a pesar de que el precio del alquiler de oficina continúa bajando. Durante el primer trimestre, bajó un 3,6% en Madrid, un descenso menor que en el primer trimestre del año anterior, que fue del 5,25%. La consultora prevé bajadas de entre un 10% y un 15% para todo el año, frente al descenso del 18% sufrido en el año 2002. En Barcelona, la caída del precio de las oficinas durante el primer trimestre fue del 4,7%. El informe de la consultora refleja que los precios han caído más en la zona centro y se han mantenido en la zona de periferia en el caso de Madrid, mientras que en la capital catalana la bajada se ha producido en todas las zonas.

La diferencia de precios entre Barcelona y Madrid a la hora de alquilar una oficina sigue siendo notable. En Madrid el coste del metro cuadrado en el distrito de negocios o eje principal es de 346 euros al año, mientras que en la capital catalana el desembolso anual por metro cuadrado es de 288 euros.

Viviendas en Barcelona

La capital catalana es la única ciudad europea donde es más rentable destinar un inmueble ubicado en algunas zonas del eje principal a vivienda que a oficinas. 'No hay ninguna otra gran ciudad donde el precio del metro cuadrado de vivienda sea más caro que el de oficina', asegura MacGregor, 'y en Madrid hay unas áreas donde también empieza a ocurrir'.

Esta transformación de superficies de uso terciario en vivienda se está viendo sobre todo en el paseo de Gracia. Un promotor puede vender el metro cuadrado de vivienda hasta a 9.000 euros, mientras que si destina su inmueble a oficinas puede obtener unos 6.600 euros como máximo a la hora de la venta.

'Vivir en el centro de Barcelona da prestigio, y hay muchos particulares de alto nivel dispuestos a pujar por vivir ahí', explica MacGregor. Vallehermoso vendió sobre plano las viviendas del bloque del número 82 del paseo barcelonés hace dos años a 4.800 euros. Bami ha vendido la promoción del número 91 a 9.000 euros el metro cuadrado.

En Barcelona esta situación podría ser una explicación de que no aumente la tasa de disponibilidad, que a finales del primer trimestre era de 198.700 metros cuadrados, un 4,5% del total destinado a alquiler.