Claves fiscales

El IRPF mejora el tratamiento de la vivienda

España es un país de propietarios de inmuebles, sobre todo de vivienda habitual y donde no gusta el alquiler. Esto no pone las cosas muy fáciles al inversor que se plantea comprar inmuebles para arrendarlos. Con el objetivo de aumentar la oferta de viviendas de alquiler, el IRPF de 2003 contempla importantes incentivos en estas rentas. Al tiempo, las plusvalías obtenidas a más de un año por la venta de inmuebles pasarán de tributar el 18% al 15%.

Alquiler. Un inversor puede dedicarse a sacar rendimiento de sus propiedades inmobiliarias alquilándolas como particular o como profesional que desarrolla una actividad económica. En el primer caso, y según el nuevo IRPF, deberá declarar como rendimiento bruto de capital inmobiliario todo lo que perciba de su inquilino (excluido el IVA).

Como gastos, podrá deducir los intereses del préstamo con el que haya financiado la compra del inmueble, impuestos como el IBI, gastos de reparación y conservación del inmueble, lo que deba pagar a otros por servicios personales como puedan ser los de portería o administración de la finca y la amortización del inmueble (3% de tope). El importe de los gastos puede ser igual, pero nunca superior al del rendimiento bruto declarado. Sólo para el caso de que el inmueble alquilado se destine a vivienda, el rendimiento neto (el bruto menos los gastos) se reducirá un 50%. El importe final obtenido se declara en la parte general del IRPF, por lo que tributa el tipo marginal del contribuyente. El efecto final de la reducción, de la que no disfrutan el alquiler de garaje o locales, es rebajar a la mitad el tipo de gravamen.

Actividad económica. Si se cuenta con una persona contratada y un local para llevar la administración de inmuebles, el alquiler se podrá ejercer de manera profesional. En lugar de una renta de capital inmobiliario habrá rendimientos de la actividad económica. En este apartado no existe reducción del 50%.

Compraventa. La venta de inmuebles genera una ganancia o pérdida de patrimonio calculada por la diferencia entre el valor de compra y el de venta del inmueble. Estos valores incluyen tanto el precio como los impuestos (IVA, transmisiones, plusvalías municipales, etc.) y gastos (notario, registro, etc.) inherentes a la compra y a la venta. Además, el valor de compra se actualiza por unos coeficientes que se publican anualmente según el año de la inversión.

En los inmuebles comprados antes de 1996, la plusvalía total se reduce un 11,11% por cada año de permanencia que exceda de dos. Así, un inmueble comprado en 1992 acumula hasta el 31 de diciembre de 1996 una antigüedad de cuatro años y reducirá un 22,22% (4 - 2 x 11,11). Así, de la ganancia total sólo tributaría el 77,78%. Estos porcentajes reductores nunca se aplican a las minusvalías.

Para inversiones a más de un año, el gravamen es del 18% en 2002 y del 15% a partir de 2003. A menos de un año, se declaran en la parte general y tributan al tipo marginal del contribuyente.

Vivienda habitual. En principio sigue el régimen general de la compraventa de inmuebles. Ahora bien, el dinero destinado a su financiación es deducible del IRPF y las plusvalías obtenidas con su venta pueden estar exentas si se reinvierte en otra vivienda habitual. Asimismo, los mayores de 65 años también disfrutan de exención por la venta de su vivienda habitual.

Sociedades de inversión inmobiliaria

Además de invertir directamente en inmuebles, se puede optar por las sociedades de inversión inmobiliaria (SIIM) o por los fondos de inversión inmobiliaria (FIIM). En ambos casos se trata de instituciones de inversión colectiva que tienen su activo invertido en bienes inmuebles. Pueden tributar como los fondos de inversión mobiliaria (FIM) bajo determinados requisitos. En otro caso, tributarán al 7%. Tanto el accionista de una SIIM como el partícipe de un FIIM deberán declarar en su IRPF una ganancia o pérdida de patrimonio por la diferencia entre el valor de compra y el de venta de las acciones o participaciones. Y seguirán el régimen general que el IRPF contempla para los partícipes de instituciones de inversión colectiva. Así, aunque la entidad invierta en inmuebles esto no le afecta y, por ejemplo, el coeficiente reductor por antigüedad anterior a 1996 será del 14,28% por cada año que exceda de dos y no del 11,11% previsto para los inmuebles.