Vivienda

Cascos propone una reforma legal para limitar el poder municipal sobre el suelo

El Ejecutivo central, representado por el ministro Francisco Álvarez-Cascos, y responsables de todas las comunidades autónomas están convocados hoy en Madrid a una conferencia sectorial en la que tratarán de consensuar las posibles soluciones a la escalada de precios inmobiliarios que se prolonga ya cuatro años y que ha motivado que numerosos ciudadanos tengan hoy más difícil, a pesar de las favorables condiciones de financiación, el acceso a una vivienda en propiedad.

Expertos, Administraciones, promotores y consumidores coinciden en culpar a la carestía del suelo como principal responsable de que el precio del metro cuadrado de vivienda libre continúe subiendo por encima del 15% en tasa interanual (los últimos datos del tercer trimestre de este año sitúan el encarecimiento medio en el 17,68%), hasta haberse situado en los 1.254,23 euros.

También hay plena coincidencia, por tanto, en que la puesta en el mercado de mayor cantidad de suelo urbanizable y urbano (ya listo para edificar) debería contribuir a rebajar el precio de la principal materia prima del sector inmobiliario. El problema es cómo lograr esa mayor disponibilidad, ya que en opinión del PSOE, la definición de suelo urbanizable contemplada en la vigente legislación nacional de suelo no ha contribuido a su abaratamiento.

En este sentido, uno de los pilares de la propuesta presentada por Fomento es la modificación de la definición del suelo no urbanizable. Según la Ley 6/1998 era suelo no urbanizable sólo aquel que 'era necesario preservar por su valor agrícola, forestal, ganadero o por sus riquezas naturales'.

Fomento admite que tal redacción era demasiado rígida, al tiempo que no evitaba una excesiva discrecionalidad por parte de los ayuntamientos, quienes son los que al final, en sus desarrollos urbanísticos deciden qué terrenos son o no urbanizables.

Para evitar estas distorsiones y una nueva cascada de recursos al Tribunal Constitucional, el texto que se analizará hoy en la reunión prevé incluir: 'Aquellos otros valores que considere inadecuados para el desarrollo urbano de acuerdo con criterios objetivos de carácter territorial o urbanístico establecidos por la legislación urbanística' (referida a las leyes autonómicas).

Valoración de terrenos

Otro de los pilares sobre los que se sustenta la propuesta de Fomento es el que prevé introducir cambios en los criterios de valoración del suelo urbanizable. El ministerio pretende que en lugar de otorgarle un precio según las expectativas de mercado, en aquellos casos donde el suelo a vender tenga ya condiciones de desarrollo ya fijado, 'deberán deducirse todos los gastos que conlleva la transformación de suelo '. æpermil;sta es una de las propuestas que había planteado el PSOE como ineludibles, si se quería evitar que continúe el encarecimiento del suelo y, por ende, el de la vivienda.

Asimismo, el documento enviado a las Consejerías de Obras Públicas contempla algunas actuaciones dentro de los denominados 'patrimonios públicos de suelo'. Fomento reconoce que no le parece lo más apropiado establecer a priori usos concretos de los mismos, ni mucho menos fijar porcentajes destinados a viviendas protegidas. En este apartado, tan sólo propone que no se utilice de forma generalizada el procedimiento de subasta 'por el posible efecto inflacionario que pueda tener sobre los precios del suelo en localidades donde exista una demanda importante'.

Así, plantea que se utilice el concurso público con precio fijo cuando se trate de suelos públicos y que en dichas convocatorias se dé prioridad a las ofertas que se comprometan a un mayor número de viviendas protegidas y aquellas que establezcan un menor precio de venta de los pisos de renta libre.

No obstante, el proyecto deja la puerta abierta a que excepcionalmente pueda seguir utilizándose el procedimiento de la subasta.

Otras medidas que serán sometidas hoy al consenso de los consejeros autonómicos son el incremento de la seguridad jurídica en los arrendamientos de vivienda, la introducción de mayor transparencia en los aranceles de notarios y registradores de la propiedad, mejoras en las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, así como la agilización de los procesos de transformación del suelo.

Por el contrario, según fuentes cercanas a la elaboración de esta batería de medidas, han descartado que, por el momento, vayan a introducirse incentivos fiscales a la promoción inmobiliaria.

La propiedad de los terrenos, la gran incógnita

Desde que a finales de 1999, con el boom inmobiliario en plena efervescencia, primero el vicepresidente económico, Rodrigo Rato, y después el presidente del Gobierno, José María Aznar, anunciaran que el Ejecutivo central iba a impulsar un gran pacto de Estado sobre suelo para conseguir un abaratamiento de los terrenos capaz de frenar la escalada de precios de la vivienda, no se había vuelto a abrir este debate. Sin embargo, el boom no se ha frenado, sino todo lo contrario, y al Gobierno no le ha quedado más remedio que constatar el fracaso de la liberalización de suelo que pretendía llevar a cabo con la Ley de 1998 y el Real Decreto-ley de junio de 2000.Todos los agentes involucrados en el proceso urbanístico coinciden en señalar que la carestía del suelo es la culpable porque en una situación como la actual de fuertes ritmos de ventas su escasez impulsa el precio irremediablemente hacia arriba, pero en lo que no hay consenso es en conocer en manos de quién está el suelo en España. Desde el sector privado se acusa a las tres Administraciones de haber concentrado durante los últimos años grandes cantidades de terrenos con los que han obtenido ingentes ingresos para financiar la prestación de servicios públicos. Por su parte, ni la Federación Española de Municipios y Provincias, en representación de los ayuntamientos, ni las comunidades autónomas, ni los grandes tenedores de suelo estatal (Fomento a través de Renfe, o el Ministerio de Defensa) han querido nunca sacar su patrimonio inmobiliario. Según una encuesta realizada entre expertos del sector, son los grandes grupos promotores y no las Administraciones públicas quienes 'acaparan' el suelo urbanizable, pero sin cifras oficiales es difícil establecer culpables y buscar soluciones.