COLUMNA

La vivienda, un falso problema

Raimundo Ortega asegura que el problema de la vivienda parece haberse descubierto súbitamente, cuando se remonta a los tiempos del franquismo. La falta de soluciones, afirma, es responsabilidad de todos los Gobiernos desde entonces

Un grave problema, social y económico, el del coste de la vivienda en España, parece haberse adueñado de los titulares de la prensa y captado el interés de la opinión pública gracias a su incorporación a la lucha electoral por parte de la oposición y a la inepta postura del Gobierno a la hora de explicar sus raíces y proponer soluciones eficaces, que no retóricas. Y es que el súbito descubrimiento del problema de la vivienda no se compadece bien, por un lado, con su persistencia -se remonta a los tiempos del franquismo- y, por otro lado, con la evidencia de que la falta de soluciones es un mal compartido entre este y anteriores Gobiernos, empeñados en ignorar sus auténticas causas.

Conviene, por ello, recordar, por ejemplo, algunas opiniones vertidas en 1994 por el Tribunal de Defensa de la Competencia (TDC) en un olvidado informe titulado Remedios políticos que pueden favorecer la libre competencia en los servicios y atajar el daño causado por los monopolios. Pues bien, en las páginas 247 a 259 del volumen II se analizaba el mercado del suelo urbano bajo la óptica de la competencia. Sentada la premisa de que existe un sistema construido sobre una serie de intereses que niega el mercado y que se impone reorientar, el TDC denunciaba un intervencionismo público extremo que, 'en vez de fijar unas reglas generales de defensa de los intereses públicos (...), da lugar a la aparición de rentas monopólicas'. Nacido en 1956 y caracterizado por la discrecionalidad de la autoridad administrativa, crea el caos y origina un complejísimo sistema de tramitación de autorizaciones por parte de organismos cuya lentitud provoca incrementos de costos que se trasladan al de las viviendas y locales comerciales.

Además, no deja de ser irónico que la legislación del suelo, igual que la laboral -ambas herencia del franquismo- busquen proteger aparentemente al trabajador o al suelo urbano y logren los resultados contrarios. El sistema, se añade, hace que 'algunos entes locales se comporten en algunos casos como auténticos especuladores, restringen la oferta del suelo hasta extremos increíbles y hacen subir el precio del suelo...'.

Las repercusiones sociales y económicas de su mal funcionamiento demandan un estudio sereno para la imprescindible mejora del mercado de la vivienda

El TDC achaca ese comportamiento a la falta de una financiación adecuada de las Haciendas locales, de tal forma que, si no se garantiza una financiación ortodoxa, no será fácil asegurar una oferta ordenada de suelo urbano o urbanizable suficiente para ofrecer viviendas a coste razonable.

Ese desfavorable marco regulatorio es mencionado por Jorge Martínez y Mª de los Llanos Matea en un esclarecedor artículo -publicado en el Boletín Económico del Banco de España correspondiente al mes de septiembre pasado-, donde se cifra en casi el 60% el precio de repercusión del suelo en el de la vivienda en Madrid a finales de los noventa.

Su estudio subraya como desde 1992 ha aumentado la importancia de la vivienda secundaria en España, el abrumador predominio de las viviendas en propiedad -el 85% en 2001-, la aceleración en el ritmo de construcción de nuevas viviendas desde 1997 -si bien ha ido cayendo la inversión en viviendas de protección oficial-, así como la existencia de ciclos en los precios -pues entre 1986-1991 hubo un fuerte crecimiento seguido de descensos en 1992-1996, con una nueva fase de expansión de finales de 1998 a finales del 2001, periodo en que sube un 48%-, los cambios en la demografía -todos ellos propicios al aumento de la demanda de viviendas- y, por último, la consolidación de un tratamiento fiscal claramente favorable a este tipo de activo.

Dos factores económicos relevantes subrayan el trabajo de estos dos economistas del Servicio de Estudios del Banco de España: a saber, que las fases de mayor crecimiento económico y por consiguiente de la renta familiar coinciden con los períodos de mayores alzas de precios de la vivienda y del volumen de construcción, por un lado; por otro, el cambio radical experimentado por el mercado hipotecario y la financiación de la vivienda, que ha permitido a las familias españolas estar en condiciones de asumir niveles de endeudamiento mayor y, por ende, precios de las viviendas más elevados.

Todo lo dicho no debe entenderse como negación de la existencia de problemas para las familias españolas -especialmente las de rentas más bajas- que buscan una vivienda, en propiedad o en alquiler, sino como advertencia de los peligros de polémicas políticas que no exploran soluciones, sino que persiguen descréditos partidistas o ventajas electorales.