Casas dignas a precios razonables
Desde el año 1997, el precio de la vivienda se ha incrementado en un 50% en las ciudades más grandes, de manera que cada año se hace más difícil la adquisición de una nueva por parte de las familias que sólo han incrementado sus rentas salariales, en el mismo periodo, en un promedio del 10%. Por si esto fuera poco, el Ministerio de Fomento nos informa que los precios de nueva vivienda aumentaron en un 15% en el transcurso del primer trimestre de 2002, aunque una sociedad de tasación, como Tinsa, sitúe ese mismo porcentaje en el transcurso del último año.
El ministro de Fomento afirma que el incremento de precios se debe a un aumento de demanda explicado por una mejoría del nivel de vida de los ciudadanos. Se trataría, pues, de una inflación de demanda. Por otra parte, el propio ministerio insiste en atribuir a los ayuntamientos la responsabilidad de tales incrementos, por la supuesta práctica de políticas del suelo restrictivas. Se trataría, pues, también de una inflación de costes, en la que uno solo de sus componentes, el suelo urbano, sería el causante del problema.
Mariano Rajoy, más cauto, ha reconocido que, si bien el precio del suelo se ha incrementado hasta un 120% desde 1996, año de inicio del gobierno del PP, este factor es sólo uno de los que determinan el coste actual de la vivienda. Sin embargo, el entorno económico nos induce a pensar que el problema no se halla en la oferta, o cuando menos, no en la oferta de suelo urbano.
El problema es, como vamos a probar, un tirón de la demanda por razones diferentes a las apuntadas por el ministro de Fomento, en un entorno en el que predomina la oferta de vivienda libre y en el que la de protección oficial ha caído estrepitosamente.
En efecto, los bajos tipos de interés hacen a los españoles, si no más ricos, sí con mayores facilidades para invertir y consumir por la vía del endeudamiento. Un exceso de demanda de viviendas, por este motivo, contribuye a su encarecimiento. Sin embargo, en los 12 meses que van de julio de 2001 a junio de 2002, la vivienda nueva libre ha crecido únicamente en un 1,3%. Entre enero y marzo del presente año la superficie total construida ha caído un 7%, y entre abril y junio en un 2,3%.
¿Cuál es la razón que frena la oferta de nueva vivienda en un escenario de demanda sostenida? La respuesta tópica es, de nuevo, la rigidez en la dotación de suelo urbano por parte de los ayuntamientos.
Sin embargo, hace muchos años que se les acusa de lo mismo en entornos económicos dispares, sin que se haya profundizado en explicar cómo actúan en cada caso las supuestas rigideces en el encarecimiento, o no, de la vivienda.
La actual coyuntura económica explica mucho mejor que el tópico las razones del actual encarecimiento: un entorno económico que, como podemos comprobar, se degrada día a día, incita a temer un crecimiento de la morosidad y, como consecuencia, impulsa una retracción de la oferta.
A pesar de ello, la presión compradora se mantiene, empujando al alza los precios de la construcción. Las causas son de todos conocidas: el boom inmobiliario se ha disparado al desplomarse la bolsa de valores, transfiriendo a la construcción la demanda de inversión.
No se trata, por lo tanto, de una demanda inducida por las familias que desean acceder a una nueva residencia. Se trata de inversores que huyen de la bolsa.
Pero hay más. En 1986, el 57% de las viviendas iniciadas y el 63% de las terminadas fueron de protección oficial. En 1997, sólo el 20% de las viviendas iniciadas y el 24% de las terminadas lo fueron. En 2000, la cifra se había reducido al 8,5% de la iniciadas, y al 12,7 de las terminadas. Se ha retrocedido escandalosamente en la construcción de casas, pisos o apartamentos dignos a precios razonables. La solución a la carestía de la vivienda está en la construcción de más viviendas de protección oficial en suelo municipal. Para ello, los ayuntamientos ofrecerían suelo público siempre que pudieran disponer de los recursos económicos necesarios, sin que el endeudamiento ocasionado computara como carga financiera, porque ya se encuentran suficientemente limitados en sus disponibilidades económicas y lo van a estar todavía más de aprobarse el nuevo anteproyecto de Ley de Haciendas Locales en los términos en que está redactado.
Que se dejen, pues, de monsergas los responsables de la política económica. El problema no es a causa de los ayuntamientos, sino que son los ayuntamientos, de todos los colores políticos, quienes lo sufren por la falta de una política estatal de vivienda.