Cómo ajustar la producción para evitar otro stock gigante

Ni la creación de hogares prevista, ni la situación del mercado laboral hacen pensar en que vuelvan a repetirse los niveles de construcción del boom El papel de la banca volverá a ser decisivo, como ya ocurrió en el pasado

Carlos Cortinas

El año pasado cerró con 49.695 viviendas iniciadas, según calcula el Ministerio de Fomento con las cifras de visados otorgados por los arquitectos técnicos. Se trata de un suave repunte respecto a las poco más de 34.000 casas edificadas en 2014 y 2013, cuando el nivel de producción tocó sus mínimos históricos. Durante el boom (1998-2008), la media de construcción de casas al año alcanzó nada menos que las 634.255.

Pues bien, para este 2016, el estudio elaborado por la consultora CBRE, basado en una encuesta entre 100 directivos del sector, sostiene que la mitad de ellos cree que se iniciarán entre 100.000 y 175.000, y uno de cada cinco (20%) se atreve incluso a ir más lejos, estimando que la oferta nueva se situará entre las 175.000 y 250.000 viviendas. El hecho de que las ventas estén mejorando ante un escenario con precios de nuevo al alza, propiciado por la mejora del empleo y la financiación, ¿es suficiente como para hacer esas proyecciones de obra nueva para este año? La mayor parte de los expertos replica con un tajante “no”.

El catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Autónoma de Barcelona, Josep Oliver, asegura que durante el boom había fundamentos tanto demográficos como económicos que justificaban ese furor constructor. Elementos que ahora cuasi han desaparecido. “Hemos pasado de una creación anual de hogares de entre 350.000 y 450.000 a apenas 70.000 u 80.000, lo cual da idea de cómo se debería ajustar la producción de casas”.

En este sentido, recuerda que ni el buen comportamiento de las compras de inmuebles por parte de extranjeros logra explicar que exista ya mercado para esas 200.000 casas nuevas más al año. “Sobre todo porque continúa existiendo un gran stock en venta (Fomento lo cifra en unas 535.000 y Tinsa lo reduce a 389.000) y el elevado paro en España aún tardará en absorberse entre cinco y seis años”, subraya Oliver.

El director de negocio inmobiliario de Santander España, Luis Martínez, aseguró en unas recientes jornadas que la demanda real para los próximos cinco años es de “67.000 viviendas anuales”. Y un reciente informe del Banco de España va también en esta dirección. Asegura que bajo el supuesto de que solo se empezará a construir cuando desaparezca el stock, y teniendo en cuenta que ya hay provincias como Madrid o Barcelona con escasez de promociones nuevas, establece una horquilla de necesidades de vivienda según sea el escenario que maneja sobre creación de hogares.

El supervisor entiende que la necesidad de vivienda debería moverse entre las 40.000 y las 200.000 casas al año. La cifra más baja corresponde al escenario base, aquel que pronostica una reducción de la población y un patrón de creación de hogares cada vez más pequeños. Solo prevé que se pueda llegar a las 200.000 si se produce una entrada de inmigrantes mayor a la estimada, que en gran medida dependerá de las condiciones socioeconómicas hacia las que evolucione España. Así, volver a promover con prudencia es lo más aconsejable, coinciden los expertos.

El papel de la banca

La banca volverá a ser crucial, como ya lo fue en el boom y el estallido posterior de la burbuja, en la etapa que se quiere abrir ahora. Los analistas recuerdan que si se ha aprendido algo de la crisis es el peligro que conlleva para los hogares, las empresas y los Estados el alto endeudamiento. Por ello, reclaman también prudencia al volver a otorgar créditos para comprar casas.