El sector inmobiliario de alto standing se recupera
Interior de una vivienda de lujo en Madrid.
Interior de una vivienda de lujo en Madrid.

El mercado de las viviendas de lujo crece a velocidad de crucero

Los precios competitivos y la oferta de servicios son el principal atractivo de España

Los expertos señalan que existe escasez de viviendas en algunas zonas ‘prime’

Hay un símil náutico que resume gráficamente lo ocurrido durante la crisis con la vivienda de lujo en España. Cuando la marea sube, todas las embarcaciones se ven afectadas, si bien es cierto que las de mayor eslora lo notan menos. Pues así fue durante los años más duros de la recesión. Aunque pueda parecer mentira, el cliente del mercado inmobiliario de alto standing también desapareció de 2008 a 2013, sobre todo aquéllos que demandaban viviendas menos caras. No ocurrió porque ya no pudieran hacer frente a una compra de esta envergadura, fue una cuestión de confianza lo que hizo que la decisión de adquirir uno de estos inmuebles se pospusiera para cuando amainara el temporal.

Por esa razón, y tal y como ya pasó en otras crisis, en cuanto se despejaron las dudas acerca de la solidez de la recuperación económica, el cliente que busca adquirir una casa de lujo volvió y de qué manera. Las agencias especializadas en este sector ya cerraron 2014 con un importante aumento de las ventas (de entre el 30% y hasta el 60%), una mejora que todo apunta que no ha hecho más que empezar, ya que el consenso de los expertos consultados concluye que precios y transacciones han alcanzado ya su velocidad de crucero. Solo otra hecatombe económica de alcance global parece capaz de frenar los vientos a favor.

Precios

La fuerte recuperación de las ventas llegó primero de la mano del inversor extranjero

La verdad es que en determinados sectores el término lujo está muy manido. Y si no, quién no ha comprado alguna vez una vivienda a estrenar y ha leído en la memoria de calidades aquello de “acabados de lujo” o “viva en un entorno rodeado por todo lujo de comodidades”. Sin embargo, para que una vivienda sea considerada de alto standing por los expertos ha de cumplir dos características esenciales. La primera es el precio. “Aunque no es fácil fijar un suelo, lo cierto es que en términos globales se considera que una casa es de alto nivel a partir de los 700.000 euros, aunque en algunas ciudades como Valencia, ese listón puede bajar hasta los 500.000”, explica Michael DiCarpio, director de Desarrollo de Coldwell Banker en España, empresa que precisamente esta semana ha cerrado la venta del Palacete de Pedralbes de la infanta Cristina e Iñaki Urdangarin.

Pero el precio no lo es todo. La propiedad ha de estar localizada en lo que los expertos llaman zonas prime, las mejores de cada ciudad. Tal y como puntualiza Alberto Costillo, socio director de Residencial Lujo de Knight Frank, quien advierte que aunque puede haber propiedades valiosísimas en zonas rurales de todo el país, “no se pueden considerar viviendas de lujo porque allí no hay mercado como tal y por más que valga una finca tres millones, el precio no se determina hasta que se cierra la venta y allí la demanda es escasa”.

¿Qué busca el comprador?

  • Grandes espacios, a partir de 200 metros cuadrados.
  • Las mejores localizaciones, el barrio o zona residencial más exclusivos de cada ciudad.
  • Excelentes comunicaciones y servicios.
  • En Madrid y Barcelona aumenta la demanda de cercanía a los colegios más prestigiosos, sobre todo por parte de los clientes latinoamericanos.

Una vez determinado a qué llama el mercado lujo, la siguiente pregunta es: ¿cuánto se depreciaron estas villas? Los analistas se resisten a dar cifras porque depende de las zonas y del tipo de inmueble, pero en términos generales estiman que se han depreciado desde 2008 la mitad de lo que lo han hecho el resto de viviendas. Por ello, todas las fuentes consultadas fijan la horquilla de rebajas entre el 20% y el 30%. Así, además de que estas casas se han abaratado mucho menos que el resto, los descuentos llegaron a su fin bastante antes de lo que lo hicieron en el mercado global, donde de hecho aún hay localidades donde los pisos continúan a la baja. Tal y como recuerda Ignacio Pérez Díaz, director de Desarrollo de Negocio de La Zagaleta, “la mejora de las grandes economías de Europa, combinada con la sensación de que los precios habían tocado fondo en España fueron los factores que hace dos años marcaron el inicio de una nueva senda de crecimiento largo y sostenido”.

Comprador
Fruto de esa recuperación de la confianza, unida a la mejora de la imagen de España en el exterior comenzaron a llegar los compradores de alto poder adquisitivo. Primero fueron sobre todo extranjeros, convencidos de que era el momento de volver a invertir en España por los precios competitivos de sus mejores propiedades, por el clima, su excelente calidad de vida y, sobre todo, porque al haberse puesto fin a la depreciación, “el inversor veía que podría rentabilizar enseguida la operación y valoró la buena relación calidad/precio”, coinciden Joan-Galo Maciá, director general del Metropolitan Market Center de Engel & Völkers en Barcelona y Joan Canela, director de la división de la Zona Alta de Barcelona. Los compradores nacionales comenzaron a animarse unos tres trimestres después y hoy ya suponen una parte crucial de la demanda, aunque su progresión al alza está siendo más moderada. “Su perfil responde al de un empresario o profesional cualificado que compra sin hipoteca”, constata Francisco Ballester, de Rimontgó.

Un estudio asegura que Madrid es la 18 ciudad del mundo preferida por los inversores para adquirir una vivienda de lujo

Inmuebles
Las cifras avalan cómo la respuesta de la demanda está siendo ya muy similar a la habitual en época de bonanza, aunque nadie se atreve a aventurar que este segmento del mercado vuelva a alcanzar los máximos de 2006 y 2007.

¿Qué tipo de vivienda buscan estos clientes? Todos los expertos consultados aseguran que según sea la nacionalidad del comprador puede haber ligeras variaciones; aunque en general lo más apreciado es la superficie y, sobre todo, la localización. Las principales empresas dedicadas a la comercialización de este tipo de inmuebles destacan cómo en Madrid y en menor medida en Barcelona está siendo muy llamativo el aumento de las transacciones por parte de venezolanos y mexicanos acaudalados que quieren que sus hijos estudien en España; de ahí que pidan información sobre cuáles son los colegios más prestigiosos de cada lugar. Así lo pone de manifiesto Ana Bouso, responsable de Agencia Residencial de Jones Lang Lasalle, quien explica que los puntos fuertes de España en comparación con otros destinos similares (Francia, Italia o Portugal) “son su gran competitividad vía precio y el estilo de vida”.

En cuanto a los puntos débiles, todos los consultados advierten de lo escasa que es la oferta en algunas zonas, en especial en el centro de las grandes urbes. Prueba de ello es el poco tiempo que puede llegar a tardar en venderse una de estas propiedades. Si las casas salen al mercado en precio, es decir que ni se trata de una ganga, ni de un valor desorbitado, la operación puede cerrarse en un mes para las casas de precio más moderado y de tres a seis meses para el denominado gran lujo (villas a partir de tres millones). En plena crisis, se podía demorar más de un año la venta de estas casas por muy exclusivas que fueran. Fruto de este apetito inversor, las empresas llaman la atención sobre cómo vuelven a venderse solares para edificar promociones y cómo éstas se venden sobre plano en pocas semanas.

Otra de las debilidades que apuntan los analistas es la “sobreexplotación urbanística que se ha producido en algunos enclaves”, recuerda Javier López Torres, socio responsable de Real Estate de KPMG en España.

Perspectivas
Viviendas ajustadas en precio, excelentes servicios e infraestructuras, buen clima y, por supuesto, seguridad jurídica componen, por lo tanto, el mejor cartel de presentación para un mercado que se dispone a seguir creciendo de manera sostenida, pero sin locuras. “No podemos permitirnos volver a la situación de antes de la crisis, cuando los precios alcanzaron niveles de locura. Para todos aquellos que estén pensando en comprar una vivienda de lujo, sin duda, se trata del mejor momento, ya que todas las expectativas a corto y medio plazo son positivas. Las únicas sombras son aquellas que tienen que ver con las incertidumbres relacionadas con los recientes cambios políticos”, señala Álvaro González de La Hoz, director de Larvia Privilege. El inversor esperará de manera prudente hasta que compruebe que esos cambios de gobierno no suponen ningún vuelco trascendental en las políticas, subrayan todos los analistas. Otro de los indicadores que tienen en cuenta para estudiar el mercado es el Índice Internacional Residencial Prime (PIRI por sus siglas en inglés), elaborado por Knight Frank y reconocido como una de las referencias más completas del sector, ya que analiza la evolución que protagonizan los precios inmobiliarios en los 100 principales mercados de segunda residencia y lujo del mundo.

Madrid ocupa el puesto 32 de ese índice, al mismo nivel que mercados como Londres o Bangkok, con un crecimiento del 5,1% anual en los precios residenciales prime. Y todo ello mientras que la tendencia en Europa fue todavía de descenso durante 2014 (del -0,4%). Además, recientemente la capital española fue catalogada por los inversores como la 18 ciudad preferida del mundo para comprar una casa de lujo. Ibiza, Barcelona y Sotogrande, otras de las localizaciones españolas de ese ranking junto con Marbella y Mallorca, también experimentaron revalorizaciones del 5%, 3% y 2%, respectivamente. Todo preparado, por lo tanto, para que el sector disfrute de un viaje plácido sin sobresaltos.

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