Botín reabre el mercado de reventa de hipotecas tras ocho años de parón
Se trata de la primera titulización de hipotecas residenciales colocada entre inversores desde 2007. El paquete, de 450 millones, se ha colocado bajo una demanda de 1,7 veces superior al montante.
El empaquetado y reventa de las hipotecas de alto riesgo, conocidas como subprime, entre los gigantes financieros de Estados Unidos fue el epicentro de la crisis internacional que comenzó a desatarse en 2007 y mostró su devastadora fuerza un año después, con la quiebra de Lehman Brothers.
Una burbuja que al estallar, entre otras muchas cosas, se llevó por delante buena parte del mercado de titulizaciones hipotecarias. En el caso de España, que se había convertido en la segunda mayor plaza de Europa y una de las más importantes a nivel internacional, este se esfumó. Hasta ahora.
Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), la financiera de Banco Santander especializada en préstamos para la compra de vivienda, acaba de sellar la primera operación de este tipo que se cierra entre inversores desde 2007.
En concreto, UCI colocó a finales de mayo un paquete de 450 millones de euros en hipotecas que tienen como garantía vivienda residencial. La cartera, que ha sido valorada en Aa2 por Moody´s, está considerada como de gran calidad al estar compuesta por préstamos que de media cubren el 53,8% del valor de las viviendas (loan to value, en la jerga financiera) frente al límite del 80% que se aconseja como buena práctica en el sector.
Se entiende, por tanto, que los clientes que suscribieron las hipotecas contaban con importantes recursos más allá de la financiación solicitada y que la garantía inmobiliaria que hay detrás (viviendas adquiridas entre 2006 y 2013 por toda España, el 79% de ellas en Andalucía, Madrid y Cataluña) cubriría con creces un posible impago.
A la venta, que recibió una demanda 1,7 veces superior a la del valor de la cartera, acudieron interesados bancos y fondos de inversión, fundamentalmente de Alemania, Holanda, Francia, Inglaterra y la propia España, según fuentes conocedoras de la operación.
El cupón de colocación ha sido de euríbor más 0,85 puntos, frente al diferencial de 25 o 30 puntos básicos que se abonaba en España hace ocho años o que se ha vuelto a pagar ahora en Reino Unido u Holanda, donde el mercado no se cerró completamente pero el diferencial subió a 150 puntos básicos tras estallar la crisis.
Desde UCI, que entre 1994 y 2007 colocó 12.000 millones de euros en estas titulizaciones, asumen que “como primera operación, hay que pagar un premio por volver al mercado” pero que es un “nivel atractivo”.
El paso, explican desde la filial del grupo que preside Ana Botín, se ha dado gracias a tres factores. “Hasta 2014, las operaciones de emisión pública de bonos de titulización estuvieron cerradas en los países de la periferia de Europa.Sin embargo, a raíz de una emisión de bonos RMBS [bonos de titulización hipotecaria residencial] en Italia vimos una oportunidad para emitir por nuestra parte”, explican, añadiendo que el programa de compra de deuda puesto en marcha por el Banco Central Europeo ha permitido a su vez “revitalizar el mercado de las titulizaciones”.
“A pesar de ello, tras ocho años de paralización, la emisión de bonos no ha sido posible hasta que no hemos llegado a una coyuntura económica postcrisis”, sostienen.
Durante estos años, y ante la falta de compradores, la banca había utilizado las titulizaciones hipotecarias como contrapartida de financiación ante el BCE. UCI, como financiera, no tenía esta posibilidad. BBVA cerró recientemente la venta de un paquete pero este fue adquirido por el Banco Europeo de Inversiones (BEI) a condición de que los recursos se destinen a la financiación de pymes.
Desde UCI avanzan que volverán a realizar emisiones similares en el futuro y asumen que su ejemplo animará a otras firmas. Fuentes del mercado explican que las cédulas hipotecarias, cuyo riesgo no se traspasa, son una fuente de financiación más sencilla para los bancos pero apuntan que las titulizaciones serán una vía clave para mejorar la solvencia del sector si se flexibliza el capital que queda liberado al sacar las hipotecas de balance.
