Moody’s destaca la incipiente recuperación del mercado de titulización
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La mejora del empleo modera las ejecuciones hipotecarias

Al mercado hipotecario parece que también comienza a llegar la mejora económica general y no solo porque esté aumentando la contratación de nuevos préstamos. El último informe realizado por Moody’s pone de manifiesto cómo las ejecuciones hipotecarias se han reducido ya más de un 14% desde que alcanzaron máximos, en el año 2010. Procesos que llegaron a sumar más de 600.000 desde 2007.

De hecho, el viernes se publicaron los últimos datos relativos al primer trimestre de este año. Los embargos de viviendas habituales alcanzaron los 8.802 casos hasta marzo, lo que supone una reducción del 6,9% respecto al mismo periodo de 2014, según las cifras que maneja el INE.

Se mida como se mida, –el INE toma los datos de ejecuciones del Colegio de Registradores, mientras existe otra estadística que elabora el Consejo General de Poder Judicial (CGPJ)–, lo cierto es que los impagos de préstamos hipotecarios se están reduciendo en paralelo a la notable mejora que está experimentando el empleo.

Y esta reducción en los embargos tendrá su lógica traslación a una mejora en los balances de las entidades financieras, todavía con una elevada exposición al sector inmobiliario.

No obstante, a corto plazo esta agencia de calificación de riesgos constata cómo el volumen de adjudicaciones para la banca sigue aumentanto, como también lo están haciendo las daciones en pago. Esto es lo que explicaría que el volumen de activos inmobiliarios adjudicados de los bancos españoles aumentara a 83.400 millones de euros a finales del pasado ejercicio. Esto es así porque, a pesar de esa disminución de las ejecuciones, “los bancos están retrasando las ventas de esas propiedades para evitar pérdidas”, asegura el informe de Moody’s.

“Esto puede deberse a dos razones, a que no pueden vender esas propiedades o a que no quieren, ya que están esperando a que las condiciones del mercado y los precios de la vivienda mejoren”, explica Alberto Barbáchano, analista de Moody’s.

Y es que cualquier retraso en la venta de propiedades en poder de la banca “puede incrementar la exposición de los fondos de titulización españoles a pérdidas más altas, ya que el devengo de los intereses durante el periodo de la ejecución hipotecaria afecta a la gravedad de las pérdidas”, sostiene el citado informe.

Flujo de crédito

Esto no es deseable justo cuando se acaba de suscribir la primera operación de titulización de bonos de hipotecas residenciales en España después de ocho años durante los cuales no se había realizado ninguna. Este cambio marca un antes y un después muy importante para la banca, ya que a través de los procesos de titulización de préstamos hipotecarios se consigue transformar un activo ilíquido, como es la hipoteca, en activos que pueden ser adquiridos por inversores en forma de títulos hipotecarios. De esta forma, al aplicar la titulización sobre créditos hipotecarios, se trata de movilizar los préstamos hipotecarios de la entidad de crédito.

Muchos de los expertos consideraron en su día que hasta que este mercado de titulización hipotecaria no volviera a estar activo, no podría hablarse de una recuperación verdadera del crédito, algo imprescindible para que el sector inmobiliario supere definitivamente los efectos del estallido de la burbuja.

Esa vuelta de la financiación además se va a producir en unas condiciones mejores, tal y como subraya la agencia de calificación de riesgos. “Se van a poder conceder más hipotecas a precios (tipos de interés) todavía muy bajos, lo que facilitará que más ciudadanos tengan acceso a una vivienda”, explican desde Moody’s.

Todo ello consolidará la mejora que ya se detecta en la reducción de las ejecuciones hipotecarias por territorios. Según el balance efectuado por Moody’s, las comunidades autónomas donde más disminuyeron estos procesos de embargo a lo largo de 2014 fueron Cantabria, Galicia y Madrid, mientras que, por el contrario, Valencia, Extremadura y Murcia (estas dos últimas con una tasa de paro por encima de la media) fueron las regiones donde se registró todavía el año pasado un aumento significativo de las ejecuciones.

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