La banca financia viviendas ajenas al doble de interés que las propias
Los bancos sienten la urgencia por dar salida a su stock de viviendas, cuya venta financian con hipotecas hasta la mitad de baratas que para un piso de terceros. Los apuros de financiación y un euríbor en mínimos prometen seguir elevando los diferenciales, ahora en el entorno de 2,5 puntos para pisos ajenos. Y en el sector reconocen la posibilidad de que la creación del banco malo pueda encarecer aún más las hipotecas.
La banca está aprovechando la recta final del año para dar una nueva vuelta de tuerca al gran objetivo que persigue desde el estallido de la crisis: dar salida a los inmuebles que ha tenido que incorporar a su balance. El fin de la deducción fiscal por el pago de hipoteca, que desaparece en 2013, y el aumento del IVA de la vivienda nueva del 4% al 10% el año que viene ha despertado el interés por comprar casa -siempre condicionado al severo filtro de la financiación y de la preciada garantía de contar con un empleo estable- y, en paralelo, ha activado aún más la dinámica comercial de las oficinas bancarias, convertidas abiertamente en agencias inmobiliarias.
Fuentes del sector reconocen que en las últimas semanas y de cara a fin de año se detecta una mayor actividad en la concesión de hipotecas. Y, al margen de que exista algo más de demanda -y ponga así a prueba el argumento de la banca de no dar más crédito por la ausencia de peticiones-, el sector reserva claramente las mejores condiciones hipotecarias para la financiación de viviendas de su stock, un fenómeno común tanto en la banca sana como en la nacionalizada, obligada a traspasar sus viviendas al banco malo.
Para viviendas de su stock inmobiliario, Bankia ofrece hipotecas a interés variable de euríbor más un diferencial de 0,90%, sin comisiones de apertura ni de cancelación, y con financiación al 100%, aunque siempre que el importe no supere el 80% del valor de tasación. Por el contrario, para una vivienda ajena, el tipo de interés se dispara a euríbor más 3%, con comisión de apertura del 1,5% y de cancelación parcial y total del 1% y financiación estrictamente hasta el 80%. En Catalunya Caixa, el tipo de interés de hipotecas para pisos de terceros es durante el primer año del 5,5%, con un diferencial mínimo de euríbor más 3% y requisitos de vinculación como recibos, seguro de vida y tarjeta de crédito. Pero para pisos del banco, el interés se abarata a un tipo mínimo del 2,5% en el primer año y financiación por el 100%.
En la banca sin ayuda ocurre otro tanto. Banco Sabadell ofrece hipotecas a un diferencial de euríbor entre 1,25 y 2 puntos para casas de su stock y de 2,5 puntos para viviendas de terceros. En BBVA el diferencial también se llega a ampliar a los 2,5 puntos sobre el euríbor para hipotecas de casas ajenas al stock de la entidad.
En el sector reconocen que la caída del euríbor, en mínimos históricos del 0,65% según el dato oficial de octubre, alimenta el aumento de los diferenciales de los créditos. El negocio bancario afronta además el desafío de la renovada guerra por los depósitos, fruto de los apuros de liquidez del sector, y que mueve a la banca a elevar el precio de unos escasos créditos con el fin de obtener márgenes. Pero junto a la tendencia que imponen los mercados y la debilidad del negocio bancario, en el sector apuntan también la posibilidad de que la creación del banco malo suponga en último término un encarecimiento de las hipotecas. Así, los bancos nacionalizados ya no tendrían el incentivo actual de facilitar la venta de sus inmuebles con hipotecas más competitivas en precio y condiciones puesto que los habrán traspasado al banco malo. Aun así, conservarán viviendas por un valor en libros inferior a los 100.000 euros y seguirán incentivando su venta, con las hipotecas correspondientes.
La fórmula de los convenios
La financiación de las compras de los inmuebles es, de hecho, junto a la composición del capital, la gran incógnita aún por resolver en la creación del banco malo. La intención del FROB es conservar durante un periodo transitorio inicial los canales de venta de viviendas que ahora funcionan con éxito en la banca nacionalizada. Pero, respetados los canales de distribución, aún no está claro si se respetaría la actual autonomía de las entidades a la hora de conceder financiación. Y una de las fórmulas que se barajan para resolver el dilema es la creación de convenios, como los suscritos por algunas entidades con Ejecutivos autonómicos, con determinadas condiciones de financiación para las hipotecas de viviendas procedentes de la banca nacionalizada.
Por último, otro de los factores que pueden pesar en el encarecimiento de las hipotecas sería una reforma de la ley actual, consecuencia de la presión social contra los desahucios, si bien el Gobierno ha evitado por ahora cambios en profundidad que puedan alterar el actual statu quo.