El 'banco malo' tardará 15 años en vender sus viviendas en Castellón
El plan de negocio del banco malo presentado por el FROB a los inversores estima que la venta de las 89.000 viviendas de la banca intervenida tardará una media de 5,5 años. La comercialización, sin embargo, dependerá de su situación geográfica, llegando el plazo a los 15,5 años en el caso de Castellón o a los 0,7 años en Badajoz. Madrid, Vizcaya, Cantabria y Navarra son las que mejores opciones ofrecen.
Aunque el descuento medio que sufrirán los inmuebles de la banca intervenida al pasar al banco malo será del 63,1% (79,5% para el suelo, 63,2% para promociones en curso y 54,2% para vivienda terminadas), la horquilla de la rebaja varía especialmente en función de su situación geográfica. Mientras que en las grandes capitales la demanda sigue siendo intensa, zonas como el Levante están absolutamente saturadas. Por eso, el plan de negocio de Sareb que el FROB ha elaborado para atraer a inversores basa buena parte de su estrategia comercial en las posibilidades que ofrece cada zona.
El análisis presentado argumenta que la sobreoferta de inmuebles es "el principal impedimento para la recuperación del mercado" y que será necesario que el stock sea "absorbido para reequilibrar la oferta y la demanda". En este sentido, las regiones más masificadas, agrega, son la Comunidad Valenciana, con un 23% de la vivienda sin vender, Andalucía, con un 16,5% y Castilla-La Mancha, con un 10,9%. Entre las tres aúnan más del 50% de las 801.000 residencias disponibles en todo el país a finales de 2011.
Ante este panorama, el plan de negocio avanza que la estrategia de Sareb pasa por apostar en sus primeros años de vida por dar salida a los inmuebles situados allá donde más demanda hay todavía. El documento del FROB señala a Vizcaya, Cantabria, Navarra y Madrid como las provincias "bien posicionadas" y con "alto potencial" para operar en los primeros meses por la combinación de bajo stock de vivienda sin vender y la moderada tasa de desempleo que sufren frente al resto.
La estimación es que el conjunto de la carga de vivienda terminada que se traspasará al banco malo desde las entidades ya nacionalizadas (Bankia, Novagalicia, Catalunya Caixa y Banco de Valencia), que suma unas 89.000 viviendas, podrá ser vendida en una media de 5,5 años. El periodo se eleva a 9,2 años, de media, si se pretende dar salida también a las promociones a medio desarrollar que absorberá Sareb.
A partir de ahí, el FROB cuenta con una previsión, basada en un estudio de la consultora PricewaterhouseCoopers, que identifica Castellón como la provincia con peores posibilidades comerciales. La carga de vivienda que acumula frente a la baja demanda que presenta ahora la zona del Levante -tradicionalmente fuerte por oferta de segundas residencias- alarga hasta los 15,5 años el periodo que se tardaría en dar salida a su stock. Le siguen Toledo, con un plazo estimado de comercialización de 14 años, La Rioja, con 11,2 años, Ciudad Real, con 10,5 años y Lérida, con 9,3 años. Para este tipo de casos, el FROB prevé dedicar al alquiler las viviendas con pocas posibilidades de venta para ir generando ingresos. La demolición de construcciones, a priori, solo está contemplada para las obras a medias.
Del lado contrario se sitúa Badajoz, que por la baja densidad de ladrillo que aportará al banco malo frente a la demanda que sigue presentando, reduce a apenas unos meses (0,7 años) el plazo necesario para solventar la venta de su carga. Algo más, año y medio, llevaría dar salida a las viviendas de Cáceres, más o menos lo mismo que Vizcaya y Cantabria.
Grado de liquidez por provincias
El plan de negocio de Sareb incluye una tabla de valoración sobre la liquidez de los activos según su ubicación. Almería, Cádiz, Jaén, Teruel, Albacete, Ciudad Real, Toledo, Ávila, León, Zamora, Alicante, Castellón, Pontevedra, las Palmas, Santa Cruz de Tenerife y La Rioja están marcadas como provincias "ilíquidas". A partir de ahí se abre una escala que pasa por "baja liquidez", "liquidez media" y concluye con las áreas consideradas como de "alta liquidez". Esta última lista, mucho menor, engloba solo a Cantabria, Madrid, Navarra, Álava, Guipúzcoa y Vizcaya.
El protocolo comercial del crédito a promotor
Dos tercios de los 43.964 millones de euros en activos -a precio de traspaso- que el banco malo comprará a la banca ya nacionalizada no serán pisos ni solares, sino créditos concedidos a promotores inmobiliarios. La estrategia del FROB para comercializarlos pasa por una segmentación de la cartera de préstamos, en función de su solvencia, que los divide entre crédito sano, subestándar o fallido.En el primero de los casos, el plan de negocio presentado a los inversores establece que los "préstamos normales" se manejarán buscando la máxima rentabilidad, "siendo necesario en algunos casos participar en la reestructuración financiera del deudor" aceptando modificaciones o prórrogas para la devolución de los préstamos, pero sin inyectar nunca nuevos fondos al deudor.En el caso de los subestándar, el FROB planea analizar crédito a crédito para identificar el "potencial de recuperación" de la deuda, así como "la evolución de los precios prevista para el activo subyacente" con el objetivo de valorar si resulta más rentable ejecutar la deuda y quedarse con la garantía.Esta última opción será la que predomine en el caso de los préstamos fallidos, caso en el que Sa_reb tratará de generalizar "el canje de deuda por activos", es decir, la "dación en pago" (entrega de la garantía como única condición para saldar la deuda) con el objetivo de reducir los costes judiciales.