TRIBUNA

A vueltas con el valor del suelo

De nuevo vuelve el runrún sobre una eventual reforma del régimen de valoraciones de la Ley de Suelo. Al parecer, su finalidad sería mejorar la tasación de los activos inmobiliarios, hoy fundamentalmente en manos de las entidades financieras y cuya depreciación actual está comprometiendo dramáticamente la fluidez financiera en nuestro país. Sin embargo, resulta enormemente sorprendente el error de enfoque, pues prácticamente nada puede hacer la legislación del suelo en la valoración de mercado de los activos inmobiliarios.

Lo primero, señalar que la valoración regulada por la Ley de Suelo es aplicable exclusivamente a los procedimientos de expropiación para destinarlo a un servicio público, como una carretera o un hospital, y para nada resultan aplicables a la tasación financiera de activos inmobiliarios, para lo cual se debe acudir a un procedimiento especial, la Orden ECO 805/2003, basada en criterios de mercado.

De hecho, la valoración expropiatoria se basa en criterios explícitamente administrativos que no contemplan expectativas urbanístico-especulativas que no se deriven del esfuerzo inversor del propietario, tal como establece el artículo 47 de la Constitución cuando mandata a la Administración a adoptar medidas encaminadas a impedir la especulación del suelo. Por ello, la valoración legal considera exclusivamente la situación física del suelo, lo que hay y no valora previsiones urbanísticas, siempre cambiantes y establecidas sobre la base del interés general y sin que la propiedad hubiera hecho nada ni invertido un euro (al menos confesable) para merecerlas. No obstante, la expropiación en suelo rústico propicia una valoración muy generosa al considerar la rentabilidad del mejor uso primario potencial y su accesibilidad, lo que aumenta entre cinco y diez veces su valor originario y para la expropiación en suelos calificados jurídicamente de urbanizables, se duplica o triplica la anterior cantidad, al indemnizar la "facultad de participar" del propietario que se suprime como consecuencia de la expropiación. En cualquier caso, al no depender la valoración administrativa de variables externas a su realidad física, su determinación adquiere una vocación de estabilidad temporal, lo que ofrece una seguridad jurídica, hoy muy deseable.

Sin embargo, la valoración financiera derivada de la Orden ministerial ECO 805/2003 se basa en estrictos criterios de mercado, tasando los suelos en función de lo que se esté dispuesto a pagar por ellos en cada escenario temporal concreto. Por ello, en los años de la burbuja, el suelo alcanzó valores desmesurados en los créditos a promotor (entre 1998-2007 el precio del suelo se incrementó en un 500%) y hoy, en la profundidad de la crisis, ni siquiera se puede determinar un valor medio con un mínimo de rigor, pues no hay mercado que permita tasarlo. Es decir, en este caso la valoración resulta ser absolutamente inestable como corresponde a la volatilidad propia del mercado inmobiliario, aún más en la crisis actual. Por ello, en los años de la burbuja la valoración del suelo podría triplicar o cuadruplicar el valor expropiatorio, mientras que hoy, aunque pueda resultar sorprendente para los no expertos, el valor de expropiación, en una gran mayoría de los casos, resulta ser superior al de mercado. De hecho, esta es la razón, no demasiado conocida, de las hoy generalizadas solicitudes de expropiación instadas por los propios propietarios de terrenos que se encuentran calificados para usos públicos.

Pero si de lo ya expresado cabe concluir la inaplicabilidad de la Ley de Suelo para apreciar los activos inmobiliarios, aún se manifiesta más la incoherencia del argumento desde la entrada en vigor del RDL 2/2012 de Saneamiento del Sector Financiero promovido por el Ministerio de Economía, complementado por el reciente RDL 18/2012. De hecho, con la finalidad de potenciar su enajenación y, así, recuperar la fluidez del crédito, estos decretos determinan un valor de mercado del suelo problemático del orden del 20% del saldo vivo al prescribir un nivel de provisiones del 80% y del 52% para los sanos, lo que contribuye más bien a depreciarlo que a apreciarlo. Consecuentemente, estas disposiciones ministeriales resultan explícitamente contradictorias con la presunta voluntad gubernamental a propiciar su apreciación.

Por tanto, hoy, la valoración de los activos inmobiliarios que los promotores y entidades financieras realicen para conformar sus balances viene determinada por los criterios de la Orden ECO 805/2003 corregida con las disposiciones de los RDL 2/2012 y 18/2012, quedando la Ley de Suelo como norma aplicable exclusivamente para su finalidad genuina, es decir, para regular las expropiaciones por interés general.

Otra cosa sería que el objeto de la modificación legal anunciada fuera la de incrementar los precios de expropiación ante la eventualidad de una ola de expropiaciones, como algunos señalan. Obviamente, esta hipótesis resulta totalmente irreal (¡está la Administración como para acometer inversiones en suelo!) y no solo en el actual escenario de crisis, sino a medio-largo plazo ante la prescrita austeridad estructural en el gasto público.

Por tanto, ojalá acierten las medidas adoptadas para que vuelva a fluir el crédito a los mercados y que pueda recuperarse la actividad del sector a través, sobre todo, de la intervención sostenible en la ciudad consolidada, aplicando el marco jurídico-urbanístico vigente sin perjuicio, lógicamente, de su perfectibilidad progresiva, tal como están acometiendo la mayoría de las autonomías y ministerio.

Gerardo Roger Fernández Arquitecto. Profesor de Urbanismo del Instituto Pascual Madoz de la Universidad Carlos III