Algo más que precio a la hora de comprar piso
El viernes y el sábado se ha celebrado una curiosa feria que pretendía casar la oferta y la demanda inmobiliaria en Madrid, la capital y resto de la comunidad, organizada por la Red de Expertos Inmobiliarios. El atractivo, 1.600 casas en venta, fue suficiente para que se formasen colas de asistentes que confesaron llevar entre uno y tres años buscando piso. Sin embargo, una gran mayoría se fue sin encontrar casa y quejándose de que los precios siguen altos.
Parece que algo no encaja en la interpretación de por qué el mercado está débil. Si nos fiamos de encuentros como el de este fin de semana en Madrid, el problema no estaría en la falta de demanda. Pero tampoco en los precios si aceptamos como válida la postura de los promotores, que insisten en que las rebajas han tocado fondo con caídas de hasta el 40%, como declaró esta semana el presidente de la inmobiliaria Gecina, Joaquín Rivero. No obstante, las estadísticas oficiales, esas de las que duda Rivero, reducen las caídas a un 15% desde los máximos - y disparatados- niveles alcanzados en 2007.
Los vendedores, ya sean promotoras, entidades financieras o particulares, tienen perdida esta absurda batalla dialéctica sobre cuánto han caído los precios. Poco importa si los recortes han alcanzado un 15% o un 40%, pues lo evidente es que no han bajado lo suficiente. De ser así, los asistentes al encuentro inmobiliario madrileño habrían salido con las escrituras bajo el brazo. Por tanto, si realmente se quieren vender los pisos se deberán limitar las expectativas y ajustarse a la realidad que imponen los potenciales compradores. Ellos confían en que las gangas todavía están por aparecer. Sin embargo, el precio no es la única variable a tener en cuenta si se aspira a comprar un inmueble a corto o medio plazo. El Gobierno, cuyo objetivo es impulsar artificialmente la venta, ha intervenido en el mercado cambiando las reglas del juego. Para ello ha acudido a dos medidas fiscales de hondo calado. La primera, aprobada en los Presupuestos Generales de este año, es la subida de un punto (del 7% al 8%) en el IVA de las viviendas nuevas a partir del 1 de julio. La misma casa costará más desde ese día, lo cual es una razón de peso para adelantar la compra.
Otra variable es la eliminación, a partir de 2011, de la desgravación fiscal para los contribuyentes con ingresos superiores a 24.000 euros. El final de esta ayuda, con tres decenios de existencia, supone una medida revolucionaria tanto en el ordenamiento impositivo como en el mercado inmobiliario. No obstante, no deja de ser una propuesta, incluida en la Ley de Economía Sostenible, que tiene todavía que pasar los trámites parlamentarios.
Esperar a precios mejores implicará, pues, tener que desembolsar más impuestos. Es una decisión compleja, de difícil respuesta, que el amplio estudio sobre el futuro del mercado de la vivienda que incluyen hoy estas páginas intenta clarificar. Evidentemente, la clave está en cuál será la dimensión del posible ajuste de los precios. Los expertos hablan de medias nacionales entre el 8% y el 10% para este año. Y los hay que consideran que el ajuste se ha limitado al 15% y al final de la crisis debería alcanzar el 40%. Sin embargo, no dejan de ser previsiones y, lógicamente, varían dependiendo del tipo de vivienda y la zona donde se busca. Incluso, en ciudades como Madrid o Barcelona puede haber ya escasez de oferta en algunas zonas. Pero frente a las cuitas sobre las rebajas de precios, las modificaciones fiscales suponen una certeza.
La financiación es la tercera valoración a la hora de retrasar o adelantar la compra. Las entidades defienden que el grifo no está cerrado, pero obviamente no fluye como antaño. Estamos en la era del 80/30: financian como máximo el 80% del valor del piso y no más del 30% de la renta del solicitante. Lo que restringe la cantidad a la que pueden acceder los posibles compradores. De hecho, la mayoría de asistentes a la citada feria madrileña había negociado con alguna entidad y tenía claros sus límites. Con toda certeza, alejados del dinero que aspiran obtener los propietarios de pisos. No obstante, no sería sensato confiar en que las condiciones hipotecarias vayan a relajarse en mucho tiempo, ya que cajas y bancos no deberían volver a caer en los excesos del pasado.